জমি ক্রয়ের পূর্বে করণীয়, জমি ক্রয় করার পর করণীয়, before buying land

জমি ক্রয়ের পূর্বে জমির বিষয়ে যদি জমির ক্রেতা ভালো করে খোজ খবর না দেয় পরবর্তীতে উক্ত জমি নিয়ে বিভিন্ন সমস্যা তৈরি হতে পারে। এর মধ্যে রয়েছে কাগজপত্রের সমস্যা ও দখলগত সমস্যা। আমাদের দেশে অনেকগুলো সমস্যার মধ্যে রয়েছে জমিজমা ক্রয় বিক্রয় গত সমস্যা।

আপনি যদি জমি ক্রয় করতে চান এবং জমি ক্রয়ের পূর্বে কি কি বিষয় লক্ষ্য রাখতে হবে এবং কি কি কাগজপত্রাদি চেক করে নিতে হবে এগুলো সম্পর্কে যদি আইডিয়া না থাকে তাহলে আপনি অনেক সমস্যার সম্মুখিন হতে পারেন।

জমি ক্রয়ের পূর্বে যদি আপনি উক্ত জমি ভালো করে চেক না করে ক্রয় করে ফেলেন তাহলে  এমনও হতে পারে সারাজীবন এই জমির পিছনে দৌড়াদৌড়ি করে কাগজপত্র ঠিক করতে করতে আপনার জীবন শেষ হয়ে যাবে। একটি জমি ক্রয় করতে লক্ষ লক্ষ টাকা থেকে শুরু করে কোটি কোটি টাকা পর্যন্ত হয়ে থাকে। তাই আপনার স্বপ্নের জমি ক্রয়ের পূর্বে অনেকগুলো বিষয়াদি লক্ষ্য রেখে জমি ক্রয় করতে হবে।

আমাদের ওয়েবসাইটের আরও নতুন একটি ব্লগে আপনাদের সবাইকে স্বাগতম। নিচে আজকের আর্টিকেল সম্পর্কে বিস্তারিত জেনে নিন।

জমি ক্রয়ের পূর্বে করণীয়, জমি ক্রয় করার পর করণীয়

জমি ক্রয়ের পূর্বে ক্রেতার করণীয়

জমি ক্রয়ের পূর্বে ক্রেতার করণীয় গুলোর মধ্যে অনেক বিষয় রয়েছে যেমন জমির দলিল থেকে শুরু করে খতিয়ান সূত্রে মালিক, দখলকার, সার্ভেয়ার/আমিন, খারিজ/নামজারি, মামলা, অগ্রক্রয়, অংশীদার, নাবালকের সম্পত্তি ইত্যাদি নানা বিষয় জরিত থাকে। তাই জমি ক্রয়ের পূর্বে নিম্মোক্ত বিষয় গুলো খেয়াল রেখে তারপর ক্রয় করুন।

• জমির দলিল
• খতিয়ান সূত্রে মালিক
• দখলকার
• সার্ভেয়ার/আমিন
• খারিজ/নামজারি
• মামলা
• অগ্রক্রয়
• অংশীদার
• নাবালকের সম্পত্তি

জমি ক্রয়ের নিয়মাবলী

জমির দলিলঃ জমি বিক্রেতা যদি তার জমিটি ক্রয় সূত্রে মালিক হয়ে থাকে তাহলে তার পূর্বের মালিকগনের কাগজপত্র চেক করে দেখতে হবে সেগুলো বৈধ আছে কিনা।

খতিয়ান সূত্রে মালিকঃ অনেক জমি রয়েছে যেগুলোর কোনো মালিকের দলিল নেই। তারা খতিয়ান বা রেকর্ড সূত্রে মালিক হয়েছে। সেই খতিয়ান গুলো চেক করে আপনাকে বুঝতে হবে তারা আসলেই কি রেকর্ড সূত্রে মালিক হয়েছে কিনা।

দখলঃ জমির দখল নিয়ে অনেক সময় ঝামেলা থাকে। জমির মালিকের কাছে সকল কাগজপত্র থাকা স্বত্বেও জমি দখল করতে পারে না। সেই জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে সাবধান থাকবেন।

সার্ভেয়ার/আমীনঃ জমি ক্রয়ের পূর্বে আমীন দিয়ে কিছু টাকা খরচ করে আমীন দিয়ে জমি মেপে নিবেন। কারণ আপনি যেই জমি ক্রয় করতে যাচ্ছেন সেই জমি হয়তো তার আশে পাশের জমি দিয়ে চাপতে চাপতে সংকির্ণ করে ফেলেছে। এতে আপনি হয়তো জমি কম পাবেন অথবা এটা ঠিক করতে গেলে বিভিন্ন সমস্যা তৈরি হতে পারে।

খারিজ/নামজারিঃ জমি ক্রয়ের পূর্বে আপনার যেই জমি ক্রয় করতে চলেছেন সেই জমিটি কি অনলাইনে খারিজ/নামজারি করে মালিকানা পরিবর্তণ সম্পুন্ন হয়েছে কিনা চেক করে নিবেন। অন্যথায় এটার জন্য অনেকদিন ঘুরতে হতে পারে। ই নামজারি যাচাই করতে এখানে ক্লিক করুন

মামলাঃ  একটা কিনলে আরেকটা ফ্রি দিয়ে থাকে অনেক ব্যবসায়ীরা। তাই জমি কিনলে যেন মামলা ফ্রি না থাকে সেদিকে খেয়াল রাখবেন। আর অবশ্যই সেটি নিশ্চিত হয়ে নিবেন।

অগ্রক্রয়ঃ অগ্রক্রয় বলতে ক্রয়ের অগ্রাধিকার। অর্থাৎ আপনি যেই জমি ক্রয় করতে চাচ্ছেন সেটি আপনার আগে অন্য কেউ ক্রয় করার দাবিদার রয়েছে কিনা।

অংশীদারঃ আপনি যেই জমি ক্রয় করতে চাচ্ছেন সেই জমির অংশীদারি কোনো মালিক রয়েছে কিনা।

নাবালকের নামে জমি ক্রয়: নাবালক সরাসরি সম্পত্তি বিক্রি করার অনুমতি নেই। তবে আদালতের অনুমতি দিয়ে তার অভিবাবক এটি বিক্রি করতে পারবে।

জমি ক্রয়ের পূর্বে ও পরে করণীয়

জমি ক্রয়ের পূর্বে অনেকগুলো বিষয় খেয়াল রেখে নিতে হবে যেমন- জমির ব্যাপারে খোঁজ খবর নেওয়া, কাগজপত্র অনুসন্ধান ও যাচাই করা, জমির দখল যাচাই করা, আইনগত বিষয়ে খোজ নেওয়া এছাড়াও দালাল এর সঙ্গ এরিয়ে চলা ইত্যাদি

জমির ব্যাপারে খোঁজ খবর নেওয়া

যেই জমি ক্রয় করতে চাচ্ছেন সেটি জমির কাছে উপস্থিত হয়ে নিজে দেখে নেওয়া। অন্যের মাধ্যমে বা অন্যকে জমি দেখতে পাঠিয়ে দিলে আপনার ক্ষতি হয়ে যেতে পারে। এছাড়াও জমির প্রকারভেদ অর্থাৎ জমির শ্রেনি যেমন নালা, কান্দা, ডোবা, বাড়ি ইত্যাদি দেখে নেওয়া। এছাড়াও জমির আশে পাশের মালিকদের কাছ থেকে জমির মালিকের সম্পর্কে জেনে নেওয়া। এলাকাবাসীর নিকট হইতে জমির চাহিদা ও জমি সংক্রান্ত অন্যান্য বিষয় জেনে নেওয়া।

জমি ক্রয় করার সময় যেগুলো বিবেচনা করতে হয়

জমি ক্রয় করার পূর্বে জমির কাগজপত্র, দলিল ঠিক আছে কিনা সেগুলো যাচাই করে নিতে হবে। জমির মালিকের নিকট হতে জমির সকল কাগজপত্র, আর,এস/বি.আর.এস/জমি জরিপের সংশ্লিস্ট কাগজপত্র বুঝে নিয়ে সেগুলো সার্ভেয়ার বা আমিন দ্বারা চেক করে নিবেন। এই ক্ষেত্রে আপনাকে নিম্মেক্ত বিষয়গুলো লক্ষ্য রাখতে হবে।

• জমির রেকর্ড, খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নেওয়া
• জমির মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বরে জমির পরিমাপ মেপে নেওয়া
• জমির আর.এস. বি.আর.এস পর্চা দেখে নেওয়া (যদি প্রয়োজন হয়)
• ক্রয়সূত্রে মালিক হয়ে থাকলে তার ক্রয় দলিল রেকর্ড এর সঙ্গে মিল রয়েছে কিনা দেখে নেওয়া
• উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হয়ে থাকলে সর্বশেষ খতিয়ান তার নামে অস্তিত্ব রয়েছে কিনা দেখে নেওয়া
• জমির মাঠ পর্চা যাচাই করে নেওয়া।
• খতিয়ান/মৌজা/নকশা/পরিমাপ সংশ্লিস্ট অফিস হতে যাচাই করে নেওয়া সেগুলো ঐ ব্যাক্তির নামে বৈধ রয়েছে কিনা
• চলমান সন পর্যন্ত জমির খাজনা দেওয়ার রয়েছে কিনা চেক করে নেওয়া
• পূর্ব মালিকের থেকে নতুন মালিকের নামজারি/খারিজ সঠিক ভাবে হয়েছে কিনা চেক করে নেওয়া।

জমি ক্রয়ের পূর্বে জমির নামজারি খতিয়ান/ সার্ভে খতিয়ান চেক করে নিন।

জমির দখল যাচাই

জমি ক্রয়ের পূর্বে আপনার জমি যার নিকট হইতে ক্রয় করতে চাচ্ছেন তার পরিপূর্ণ দখল রয়েছে কিনা সেটি চেক করে নিন। অর্থাৎ বর্তমান মালিক তার নিজের জমি ভোগ দখলে রয়েছে কিনা সেটি অবশ্যই যাচাই করে নিবেন।

জমি যদি মালিকের দখলে না থাকে বা দখলগত বিভিন্ন সমস্যা/ঝগড়া বিবাদ লেগে থাকে তাহলে সেই জমি ক্রয় না করাই ভালো।

জমির মালিকের ওয়ারিশান কতজন রয়েছে সেটি যাচাই করে দেখুন এবং যার নিকট হইতে জমি ক্রয় করতে চাচ্ছেন তার বিক্রয়ের অধিকার কতটুকু রয়েছে সেটি খোজ নিয়ে দেখে তারপর ক্রয় করুন

জমির আইনগত বিষয় বিবেচনা করা

আপনি যেই জমি ক্রয় করতে চাচ্ছেন সেটি সরকারি জমি কিনা বা সরকরি প্রস্তাবিত জমি কিনা অথবা সরকারি কোনো সংস্থার পাশের জমি যেমন- রেলওয়ের পাশের জমি অথবা সরকারি কোনো ভবন এর পাশের জমি সেগুলো সরকারি খাতে প্রস্তাবিত কিনা ইত্যাদি যাচাই করে নিবেন।

জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে দালাল এড়িয়ে চলা

জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে জমির প্রকৃত মালিককে খুজে বের করা এবং তার সাথে সরাসরি আলোচনা করা। ৩য় পক্ষ ব্যাক্তি অথাৎ দালাল এড়িয়ে চলবেন জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে কারন এটা ছোট খাটো কোনো লেনদেন নয়। এটা বড় অংকের লেনদেন তাই যতটা সম্ভব সরাসরি কথা বলে আলোচনা করে সরজমিনে যাচাই করে জমি ক্রয় করা উচিৎ।

জমি ক্রয় করতে কি কি কাগজ লাগে